공사 지체상금
이 글을 읽고 계시다면 준공 지연으로 지체상금을 청구하려는 발주자이거나, 공사대금에서 지체상금을 공제당할 상황에 놓인 시공사일 수 있습니다. 또한, 하도급업체나 공동수급체 구성원의 업무 지연으로 자신이 손해를 부담하게 된 경우도 있을 텐데요.
“준공이 늦어졌다면 발주자는 누구한테 지체상금을 청구할 수 있을까?”
“시공사는 어느 정도까지 책임져야 할까?”
“하도급업체나 공동수급체 구성원이 지연시킨거면 손해는 누가 부담할까?”
지체상금 분쟁은 준공일을 며칠 넘겼는지만 확인해서는 해결하기 어렵습니다. 누가 발주자와 계약했는지, 실제로 공사를 늦게 만든 원인이 무엇인지, 그 원인이 전체 준공일을 얼마나 늦췄는지를 함께 살펴야 하는데요.
그래서 오늘은 공사 지체상금을 누구에게 청구할 수있는지부터 청구 기준과, 지체상금 계산방법, 감액이 가능한 경우까지 종합적으로 말씀드리겠습니다.
1. 준공이 늦어지면 누구에게 지체상금을 청구할까요?
지체상금은 시공사가 계약에서 정한 준공일까지 공사를 마치지 못했을 때 지연된 기간에 따라 부담하도록 계약에서 정한 손해배상액입니다.
발주자는 원칙적으로 자신과 직접 공사도급계약을 체결한 원도급 시공사에 지체상금을 청구합니다. 원도급사가 발주자에게 약속한 공사를 정해진 기한까지 완성할 책임을 지기 때문입니다. 원도급사가 공사의 일부를 하도급업체에 맡겼더라도, 발주자에 대한 책임까지 하도급업체로 넘어가는 것은 아닙니다.
따라서 하도급업체의 작업이 늦어 전체 준공이 지연됐다면, 발주자는 계약 상대방인 원도급사에 책임을 물을 수 있습니다.
그렇지만 지체상금을 최종적으로 누가 부담할지는 별개의 문제입니다. 원도급사나 다른 공동수급체 구성원은 계약서와 업무분담 내용을 바탕으로, 실제 지연을 일으킨 업체에 자신이 부담한 손해의 전부 또는 일부를 다시 청구할 수 있습니다.
즉, 지체상금 분쟁에서 발주자는 자신과 계약한 상대방에게 책임을 묻고, 원도급사나 공동수급체 내부에서는 실제로 공사를 늦게 만든 업체의 책임을 다시 따지게 됩니다. 아래와 같이 2가지 책임을 나누어 봐야 합니다.
지체상금 분쟁에서의 책임 구분
발주자에 대한 책임발주자가 계약상 누구에게 지체상금을 청구할 수 있는지를 확인
업체 사이의 내부 책임원도급사와 하도급업체, 공동수급체 구성원 중 실제로 누가 최종 손해를 부담해야 하는지 구분
결국 공사에 참여한 각 업체가 누구와 계약했고 어떤 업무를 맡았는지부터 정리해야 합니다.
2. 지체상금을 청구하려면 무엇을 확인해야 할까요?
준공일을 넘겼다고 해서 지체상금을 바로 청구할 수 있는 것은 아닌데요. 먼저 공사도급계약서에 준공일과 지체상금률이 정해져 있는지 확인해야 합니다. 그다음 실제 준공일이 언제인지, 공사기간이 연장된 적은 없는지, 공사가 늦어진 원인이 누구에게 있는지를 살펴야 합니다.
또한, 지체상금을 청구하기 전에는 다음 내용을 확인해야 합니다.
지체상금 청구 전 확인 사항
① 계약서에 적힌 준공일은 언제인지
② 설계변경이나 추가공사로 준공일이 바뀌었는지
③ 계약에서 말하는 공사 완료 기준이 무엇인지
④ 실제 공사가 끝났거나 준공검사를 신청한 날은 언제인지
⑤ 시공사에게 책임이 없는 지연 기간이 포함돼 있는지
⑥ 발주자가 건물이나 시설 일부를 먼저 사용했는지
만약 공사기간이 한 번이라도 연장됐다면 최초 계약서만 보고 지체일수를 계산해서는 안 됩니다. 지체상금은 계약에서 최종적으로 정한 준공일을 기준으로 발생하기 때문입니다. 예를 들어 최초 준공일이 6월 30일이었더라도, 추가공사로 준공일을 7월 15일까지 연장하기로 합의했다면 6월 30일 다음 날부터 지체상금을 계산할 수는 없습니다.
따라서 변경계약서와 공사기간 연장 승인서, 추가공사 합의서, 회의록을 확인해 준공일이 실제로 언제까지 연장됐는지 먼저 확정해야 합니다.
발주자가 지체상금을 공사대금에서 공제하려는 경우에도, 먼저 계약상 청구 근거와 실제 지연 원인을 확인해야 합니다. 준공일을 넘겼다는 사실만으로 전체 지연 기간을 시공사의 책임으로 볼 수는 없기 때문입니다.
공사기간이 연장됐거나 발주자의 설계변경·승인 지연으로 공사가 늦어졌다면, 해당 기간은 지체상금 산정에서 제외될 수 있습니다.
따라서 발주자는 최종 준공일과 시공사에게 책임이 있는 지연 기간을 구분해야 하고, 시공사는 자신에게 책임이 없는 기간이 있다면 공정표와 공문, 회의록 등의 자료로 설명해야 합니다.
반대로 시공사가 지체상금을 부담하지 않으려면 “우리 책임이 아니다”라는 주장만 해서는 안됩니다. 민법상 시공사의 고의나 과실 없이 공사가 늦어진 경우에는 손해배상책임을 지지 않을 수 있지만, 책임 없는 사유였다는 점은 시공사 측에서 구체적인 자료로 밝혀야 하기 때문입니다.
예를 들어 발주자의 설계변경으로 공사가 늦어졌다면 설계변경이 있었다는 사실만 보여주는 것이 아니라, 그로 인해 어떤 공정을 진행하지 못했고 전체 준공일이 실제로 며칠 늦어졌는지까지 설명해야 합니다.
3. 지체상금은 어떻게 계산할까요?
지체상금의 기본 계산식은 다음과 같습니다.
여기서 지체일수는 약정 준공일 다음 날부터 실제 공사가 완료된 날까지의 기간 중, 발주자의 설계변경이나 공사중단 지시처럼 시공사에게 책임을 물을 수 없는 기간은 제외해야 합니다.
예를 들어 준공이 총 20일 늦었더라도 그중 7일이 발주자의 승인 지연으로 발생했다면, 원칙적으로 나머지 13일을 기준으로 지체상금을 계산하게 됩니다.
그러나 실제 분쟁에서는 계산식보다 계약금액과 지체상금률, 지체일수를 어떤 기준으로 정할지가 더 중요합니다. 추가공사로 계약금액이 변경됐거나, 전체 지연 기간 중 발주자에게 책임이 있는 기간이 포함됐다면 계산 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
계약금액
설계변경이나 추가·감액공사로 계약금액이 바뀌었다면 변경 전후 금액 중 무엇을 기준으로 할지 확인
발주자가 완성된 일부 시설을 먼저 사용한 경우에는 해당 부분을 계산에서 제외할 수 있는지도 검토
지체상금률
공사도급계약서와 특약사항에 적힌 하루당 지체상금률 확인
지체일수
최종 준공일 다음 날부터 실제 공사가 끝난 날까지의 기간을 확인하되, 발주자의 설계변경·승인 지연·공사중단 지시 등 시공사에게 책임이 없는 기간은 제외
4. 계산된 지체상금이 지나치게 크다면 감액될 수 있나요?
지체상금은 일반적으로 공사가 늦어졌을 때 발생할 손해배상액을 계약 단계에서 미리 정해둔 것으로 봅니다. 민법은 금액이 부당하게 많다면 법원이 적절한 수준으로 감액할 수 있도록 정하고 있습니다. 그렇다면 어느 정도여야 ‘지나치게 많다’고 볼 수 있을까요?
법에서 계약금액의 몇 퍼센트를 넘으면 감액한다는 식의 고정된 기준을 정해두고 있지는 않습니다. 법원은 하루당 지체상금률만 보는 것이 아니라, 최종적으로 계산된 지체상금 총액을 기준으로 다음 사정을 종합해 판단합니다.
법원에서 판단하는 기준
- 전체 계약금액과 지체상금 총액의 비율
- 공사가 늦어진 구체적인 원인과 기간
- 발주자에게 실제 발생했거나 예상되는 손해
- 계약에서 해당 지체상금률을 정한 이유
- 계약의 목적과 내용
- 당사자의 지위와 거래 관행
예를 들어 지체상금률 자체는 일반적인 수준이더라도 공사 지연이 장기간 이어져 최종 금액이 계약금액에 비해 지나치게 커졌다면 감액 여부가 문제 될 수 있습니다.
그렇다고 해서 금액이 크거나 시공사가 경영상 부담을 느낀다는 이유만으로 감액되는 것은 아닙니다. 시공사는 계약 규모와 실제 지연 상황에 비해 지체상금 총액이 과도하다는 점을 설명해야 합니다.
반대로 발주자는 준공 지연으로 시설을 사용하지 못했거나 후속 사업과 분양·입주 일정에 차질이 발생한 사정 등을 제시해 약정한 금액이 과도하지 않다고 반박할 수 있습니다.
결국 감액 여부는 어느 한쪽의 사정만으로 결정되는 것이 아니라, 계약 내용과 지연으로 발생한 손해를 비교해 판단합니다.
5. 공동수급체 구성원 한 곳의 잘못으로 지체상금이 발생했다면?
만약 여러 업체가 공동수급체를 구성해 하나의 공사나 용역을 함께 수행한 경우에는 문제가 한 단계 더 복잡해집니다. 여러 업체가 공동이행방식의 공동수급체를 구성해 하나의 공사나 용역을 함께 수행했다면, 발주자와의 관계에서는 구성원들이 계약 이행에 관한 책임을 공동으로 부담할 수 있습니다.
다만 실제 지연 원인이 특정 구성원의 담당 업무에 있다면, 구성원 사이에서 최종 손해를 누가 부담할 것인지 다시 따져야 합니다.
제가 수행한 사건에서도 공동수급체 구성원 한 곳의 주된 업무 지연으로 전체 용역대금에서 지체상금이 공제된 일이 있었습니다.
이 경우 발주자에게는 공동수급체 전체가 책임을 부담했지만, 내부적으로는 실제 지연을 일으킨 구성원에게 다른 구성원이 자신이 입은 손해를 청구할 수 있는지가 쟁점이 됐는데요.
저는 감정서와 업무제휴협약서, 과업수행서를 비교해 어떤 업무가 늦어졌고 누가 담당했는지를 입증했습니다. 그 결과 약 7,400만 원의 손해배상책임을 인정받았습니다.
▶ 다른 공동수급체 구성원의 잘못으로 발주처로부터 지체상금을 청구 당한 경우 그 구성원을 상대로 손해배상을 받아낸 사례 해당 내용 자세히 보러가기
지체상금은 금액이 하루 단위로 계속 늘어날 수 있어 초기 대응이 중요한데요.
발주자의 입장이시라면 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지 계약서와 공정자료를 통해 확인해야 합니다. 또한 시공사의 입장이시라면 자신에게 책임이 없는 기간이 포함돼 있지는 않은지, 계산된 금액이 지나치게 크지는 않은지 검토해야 합니다.
원도급사와 하도급업체, 공동수급체 구성원이 함께 얽힌 현장이라면 발주자에게 부담하는 책임뿐만 아니라 업체 사이에서 최종적으로 누가 손해를 부담할지도 따져야 합니다.
하지만 실제 현장에서 어떤 자료가 유리한지 판단하기 어렵고, 급한 마음에 일부 자료만 제출했다가 오히려 자신에게 불리한 사실을 인정하는 결과가 생길 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현재 계약관계와 핵심 쟁점, 필요한 증거, 상대방이 할 수 있는 주장과 앞으로 진행될 절차를 먼저 정리해야 합니다.
준공 지연으로 지체상금을 청구해야 하거나, 자신의 책임이 아닌 금액까지 공제될 상황이라면 건설분쟁을 다뤄온 노하우와 경험으로 여러분께 최적의 해결책을 제시해드리겠습니다. 감사합니다.
공사 지체상금
이 글을 읽고 계시다면 준공 지연으로 지체상금을 청구하려는 발주자이거나, 공사대금에서 지체상금을 공제당할 상황에 놓인 시공사일 수 있습니다. 또한, 하도급업체나 공동수급체 구성원의 업무 지연으로 자신이 손해를 부담하게 된 경우도 있을 텐데요.
“시공사는 어느 정도까지 책임져야 할까?”
“하도급업체나 공동수급체 구성원이 지연시킨거면 손해는 누가 부담할까?”
지체상금 분쟁은 준공일을 며칠 넘겼는지만 확인해서는 해결하기 어렵습니다. 누가 발주자와 계약했는지, 실제로 공사를 늦게 만든 원인이 무엇인지, 그 원인이 전체 준공일을 얼마나 늦췄는지를 함께 살펴야 하는데요.
그래서 오늘은 공사 지체상금을 누구에게 청구할 수있는지부터 청구 기준과, 지체상금 계산방법, 감액이 가능한 경우까지 종합적으로 말씀드리겠습니다.
지체상금은 시공사가 계약에서 정한 준공일까지 공사를 마치지 못했을 때 지연된 기간에 따라 부담하도록 계약에서 정한 손해배상액입니다.
발주자는 원칙적으로 자신과 직접 공사도급계약을 체결한 원도급 시공사에 지체상금을 청구합니다. 원도급사가 발주자에게 약속한 공사를 정해진 기한까지 완성할 책임을 지기 때문입니다. 원도급사가 공사의 일부를 하도급업체에 맡겼더라도, 발주자에 대한 책임까지 하도급업체로 넘어가는 것은 아닙니다.
따라서 하도급업체의 작업이 늦어 전체 준공이 지연됐다면, 발주자는 계약 상대방인 원도급사에 책임을 물을 수 있습니다.
그렇지만 지체상금을 최종적으로 누가 부담할지는 별개의 문제입니다. 원도급사나 다른 공동수급체 구성원은 계약서와 업무분담 내용을 바탕으로, 실제 지연을 일으킨 업체에 자신이 부담한 손해의 전부 또는 일부를 다시 청구할 수 있습니다.
즉, 지체상금 분쟁에서 발주자는 자신과 계약한 상대방에게 책임을 묻고, 원도급사나 공동수급체 내부에서는 실제로 공사를 늦게 만든 업체의 책임을 다시 따지게 됩니다. 아래와 같이 2가지 책임을 나누어 봐야 합니다.
발주자에 대한 책임
발주자가 계약상 누구에게 지체상금을 청구할 수 있는지를 확인
업체 사이의 내부 책임
원도급사와 하도급업체, 공동수급체 구성원 중 실제로 누가 최종 손해를 부담해야 하는지 구분
결국 공사에 참여한 각 업체가 누구와 계약했고 어떤 업무를 맡았는지부터 정리해야 합니다.
준공일을 넘겼다고 해서 지체상금을 바로 청구할 수 있는 것은 아닌데요. 먼저 공사도급계약서에 준공일과 지체상금률이 정해져 있는지 확인해야 합니다. 그다음 실제 준공일이 언제인지, 공사기간이 연장된 적은 없는지, 공사가 늦어진 원인이 누구에게 있는지를 살펴야 합니다.
또한, 지체상금을 청구하기 전에는 다음 내용을 확인해야 합니다.
만약 공사기간이 한 번이라도 연장됐다면 최초 계약서만 보고 지체일수를 계산해서는 안 됩니다. 지체상금은 계약에서 최종적으로 정한 준공일을 기준으로 발생하기 때문입니다. 예를 들어 최초 준공일이 6월 30일이었더라도, 추가공사로 준공일을 7월 15일까지 연장하기로 합의했다면 6월 30일 다음 날부터 지체상금을 계산할 수는 없습니다.
따라서 변경계약서와 공사기간 연장 승인서, 추가공사 합의서, 회의록을 확인해 준공일이 실제로 언제까지 연장됐는지 먼저 확정해야 합니다.
발주자가 지체상금을 공사대금에서 공제하려는 경우에도, 먼저 계약상 청구 근거와 실제 지연 원인을 확인해야 합니다. 준공일을 넘겼다는 사실만으로 전체 지연 기간을 시공사의 책임으로 볼 수는 없기 때문입니다.
공사기간이 연장됐거나 발주자의 설계변경·승인 지연으로 공사가 늦어졌다면, 해당 기간은 지체상금 산정에서 제외될 수 있습니다.
따라서 발주자는 최종 준공일과 시공사에게 책임이 있는 지연 기간을 구분해야 하고, 시공사는 자신에게 책임이 없는 기간이 있다면 공정표와 공문, 회의록 등의 자료로 설명해야 합니다.
반대로 시공사가 지체상금을 부담하지 않으려면 “우리 책임이 아니다”라는 주장만 해서는 안됩니다. 민법상 시공사의 고의나 과실 없이 공사가 늦어진 경우에는 손해배상책임을 지지 않을 수 있지만, 책임 없는 사유였다는 점은 시공사 측에서 구체적인 자료로 밝혀야 하기 때문입니다.
예를 들어 발주자의 설계변경으로 공사가 늦어졌다면 설계변경이 있었다는 사실만 보여주는 것이 아니라, 그로 인해 어떤 공정을 진행하지 못했고 전체 준공일이 실제로 며칠 늦어졌는지까지 설명해야 합니다.
지체상금의 기본 계산식은 다음과 같습니다.
여기서 지체일수는 약정 준공일 다음 날부터 실제 공사가 완료된 날까지의 기간 중, 발주자의 설계변경이나 공사중단 지시처럼 시공사에게 책임을 물을 수 없는 기간은 제외해야 합니다.
예를 들어 준공이 총 20일 늦었더라도 그중 7일이 발주자의 승인 지연으로 발생했다면, 원칙적으로 나머지 13일을 기준으로 지체상금을 계산하게 됩니다.
그러나 실제 분쟁에서는 계산식보다 계약금액과 지체상금률, 지체일수를 어떤 기준으로 정할지가 더 중요합니다. 추가공사로 계약금액이 변경됐거나, 전체 지연 기간 중 발주자에게 책임이 있는 기간이 포함됐다면 계산 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
설계변경이나 추가·감액공사로 계약금액이 바뀌었다면 변경 전후 금액 중 무엇을 기준으로 할지 확인
발주자가 완성된 일부 시설을 먼저 사용한 경우에는 해당 부분을 계산에서 제외할 수 있는지도 검토
지체상금률
공사도급계약서와 특약사항에 적힌 하루당 지체상금률 확인
지체일수
최종 준공일 다음 날부터 실제 공사가 끝난 날까지의 기간을 확인하되, 발주자의 설계변경·승인 지연·공사중단 지시 등 시공사에게 책임이 없는 기간은 제외
지체상금은 일반적으로 공사가 늦어졌을 때 발생할 손해배상액을 계약 단계에서 미리 정해둔 것으로 봅니다. 민법은 금액이 부당하게 많다면 법원이 적절한 수준으로 감액할 수 있도록 정하고 있습니다. 그렇다면 어느 정도여야 ‘지나치게 많다’고 볼 수 있을까요?
법에서 계약금액의 몇 퍼센트를 넘으면 감액한다는 식의 고정된 기준을 정해두고 있지는 않습니다. 법원은 하루당 지체상금률만 보는 것이 아니라, 최종적으로 계산된 지체상금 총액을 기준으로 다음 사정을 종합해 판단합니다.
- 전체 계약금액과 지체상금 총액의 비율
- 공사가 늦어진 구체적인 원인과 기간
- 발주자에게 실제 발생했거나 예상되는 손해
- 계약에서 해당 지체상금률을 정한 이유
- 계약의 목적과 내용
- 당사자의 지위와 거래 관행
예를 들어 지체상금률 자체는 일반적인 수준이더라도 공사 지연이 장기간 이어져 최종 금액이 계약금액에 비해 지나치게 커졌다면 감액 여부가 문제 될 수 있습니다.
그렇다고 해서 금액이 크거나 시공사가 경영상 부담을 느낀다는 이유만으로 감액되는 것은 아닙니다. 시공사는 계약 규모와 실제 지연 상황에 비해 지체상금 총액이 과도하다는 점을 설명해야 합니다.
반대로 발주자는 준공 지연으로 시설을 사용하지 못했거나 후속 사업과 분양·입주 일정에 차질이 발생한 사정 등을 제시해 약정한 금액이 과도하지 않다고 반박할 수 있습니다.
결국 감액 여부는 어느 한쪽의 사정만으로 결정되는 것이 아니라, 계약 내용과 지연으로 발생한 손해를 비교해 판단합니다.
만약 여러 업체가 공동수급체를 구성해 하나의 공사나 용역을 함께 수행한 경우에는 문제가 한 단계 더 복잡해집니다. 여러 업체가 공동이행방식의 공동수급체를 구성해 하나의 공사나 용역을 함께 수행했다면, 발주자와의 관계에서는 구성원들이 계약 이행에 관한 책임을 공동으로 부담할 수 있습니다.
다만 실제 지연 원인이 특정 구성원의 담당 업무에 있다면, 구성원 사이에서 최종 손해를 누가 부담할 것인지 다시 따져야 합니다.
제가 수행한 사건에서도 공동수급체 구성원 한 곳의 주된 업무 지연으로 전체 용역대금에서 지체상금이 공제된 일이 있었습니다.
이 경우 발주자에게는 공동수급체 전체가 책임을 부담했지만, 내부적으로는 실제 지연을 일으킨 구성원에게 다른 구성원이 자신이 입은 손해를 청구할 수 있는지가 쟁점이 됐는데요.
저는 감정서와 업무제휴협약서, 과업수행서를 비교해 어떤 업무가 늦어졌고 누가 담당했는지를 입증했습니다. 그 결과 약 7,400만 원의 손해배상책임을 인정받았습니다.
▶ 다른 공동수급체 구성원의 잘못으로 발주처로부터 지체상금을 청구 당한 경우 그 구성원을 상대로 손해배상을 받아낸 사례 해당 내용 자세히 보러가기
지체상금은 금액이 하루 단위로 계속 늘어날 수 있어 초기 대응이 중요한데요.
발주자의 입장이시라면 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지 계약서와 공정자료를 통해 확인해야 합니다. 또한 시공사의 입장이시라면 자신에게 책임이 없는 기간이 포함돼 있지는 않은지, 계산된 금액이 지나치게 크지는 않은지 검토해야 합니다.
원도급사와 하도급업체, 공동수급체 구성원이 함께 얽힌 현장이라면 발주자에게 부담하는 책임뿐만 아니라 업체 사이에서 최종적으로 누가 손해를 부담할지도 따져야 합니다.
하지만 실제 현장에서 어떤 자료가 유리한지 판단하기 어렵고, 급한 마음에 일부 자료만 제출했다가 오히려 자신에게 불리한 사실을 인정하는 결과가 생길 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현재 계약관계와 핵심 쟁점, 필요한 증거, 상대방이 할 수 있는 주장과 앞으로 진행될 절차를 먼저 정리해야 합니다.
준공 지연으로 지체상금을 청구해야 하거나, 자신의 책임이 아닌 금액까지 공제될 상황이라면 건설분쟁을 다뤄온 노하우와 경험으로 여러분께 최적의 해결책을 제시해드리겠습니다. 감사합니다.