[부동산·건설]부동산 매매계약취소 하자 분쟁 시 위약금 책임은 누구에게 있을까?

수억 원의 큰돈이 오가는 부동산 거래는 도장을 찍고 잔금을 치렀다고 해서 모든 일이 마무리되는 것은 아닙니다. 거래했던 집에 예상치 못한 '하자'가 발견되면 그야말로 눈앞이 캄캄해지기 때문입니다.

부동산을 사는 사람인 매수인 입장에서는 '위약금을 내고 계약을 물러야 하나' 억울해하고, 반대로 부동산을 파는 사람인 매도인 입장에서는 '이제 와서 집값을 돌려달라니' 황당해합니다.

이처럼 하자를 둘러싼 분쟁은 양측의 입장이 각각 다르기 때문에, 감정적으로 대응하거나 섣부른 판단을 하게 되면 금전적 손실은 물론 정신적 · 시간적 손실까지 겪게 됩니다. 그렇기에 문제를 해결하기 위해서는 법적 기준을 알고 있어야 피해를 최소화할 수 있는데요.

따라서 오늘은 집에 하자가 있을 때, 위약금 없이 계약을 무를 수 있는지에 대해 양측이 반드시 알아야 할 법적 기준과 실제 승소 사례를 알려 드리겠습니다.

헷갈리면 수천만 원 날리는 '해제'와 '취소'의 차이

부동산 계약을 물리고 싶을 때, 우리가 일상적으로 쓰는 취소라는 단어는 법적으로 구분하고 있습니다. '해제'와 '취소' 두 가지의 뜻이 엄연히 다르게 나뉘는데요. 이 두 가지의 차이를 알고 있어야 억울하게 위약금을 부담하는 상황을 막을 수 있습니다.

단순 변심: '해제'

이는 계약 자체는 제대로 되었으나, 중간에 마음이 바뀌어 계약을 깨는 경우입니다. 단, 이 해제는 '중도금(또는 잔금 일부)을 지급하기 전'까지만 가능합니다.

이때 단순 변심이라면 매수인은 계약금을 포기, 매도인은 2배를 물어줍니다. 하지만 어느 한쪽이 약속을 어겨 계약이 깨진다면 '잘못을 한 쪽'이 상대에게 계약금을 위약금으로 뺏기게 됩니다.

법적인 결함: '취소'

계약 취소는 그 과정 자체에 문제가 있어서 무효로 만드는 것입니다. 누군가에게 사기(기망)를 당했거나, 계약에 착각을 한 경우가 해당합니다. 법적으로 취소가 인정되면 매수인, 매도인의 각 입장마다 차이가 발생합니다.

매수인 입장에서는 계약금을 단 1원도 잃을 필요 없이, 건넨 대금 전액을 돌려받고 계약을 원점으로 되돌릴 수 있습니다.

반대로 매도인 입장에서는 받은 돈을 전부 돌려주는 것으로 끝나지 않습니다. 하자를 고의로 숨긴 '기망행위(사기)'가 법적으로 인정된 것이기 때문인데요. 상황에 따라 수천만 원의 추가적인 손해배상이나 사기죄 등의 형사적 책임까지 떠안게 될 수도 있습니다.

위약금 없이 계약을 취소할 수 있는 3가지 법적 사유

많은 분들이 집에 하자가 있으니 당장 계약을 취소하겠다고 생각하십니다. 하지만 부동산 매매계약의 '취소'는 반드시 우리 '민법'이 정한 법적 사유가 있어야만 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 취소는 '하늘의 별 따기'라고 표현할 정도로 어려운 일입니다.

계약 자체를 무효로 만들 수 있는 대표적인 기준은 다음 3가지와 같습니다.

① 중대한 '착오'에 의한 취소 (민법 제109조)

민법 제 109조 (착오로인한 의사표시)

① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다

② '사기 또는 강박'에 의한 취소 (민법 제110조)

민법 제 110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)

① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
② 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③ 전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

부동산의 가치나 상태에 직결되는 중요한 사실을 고의로 숨기거나 속여서 부당한 거래를 유도한 경우입니다. 또는 누군가의 협박에 못 이겨 억지로 체결한 것도 취소할 수 있습니다. 수리가 불가능할 정도의 심각한 누수나 불법 건축물이라는 사실을 매도인이 알고도 숨긴 채 팔았다면 바로 이 '사기(기망)'에 해당하여 계약을 무를 수 있습니다.

③ '제한능력자'의 취소 (민법 제5조, 제10조 등)

민법 제5조 (미성년자의 능력)

① 미성년자가 법률행위를 함에는 법정대리인의 동의를 얻어야 한다. 그러나 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정에 위반한 행위는 취소할 수 있다.

민법 제10조 (피성년후견인의 행위와 취소)

① 피성년후견인의 법률행위는 취소할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 가정법원은 취소할 수 없는 피성년후견인의 법률행위의 범위를 정할 수 있다.
③ 가정법원은 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 성년후견인, 성년후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구에 의하여 제2항의 범위를 변경할 수 있다.
④ 제1항에도 불구하고 일용품의 구입 등 일상생활에 필요하고 그 대가가 과도하지 아니한 법률행위는 성년후견인이 취소할 수 없다.

미성년자나 중증 질환으로 판단력이 흐려진 피성년후견인 등이 법정대리인(부모, 후견인 등)의 동의 없이 체결한 계약은 법적으로 취소할 수 있습니다. 이 외에도 당사자끼리 짜고 친 허위 계약이나 현저하게 불공정한 법률행위 등 특별한 요건이 충족되면 취소가 인정됩니다.

여기서 여러분이 아셔야 할 핵심이 있습니다. 보일러 고장이나 미세한 균열처럼 '비용을 들여 수리해서 쓸 수 있는 정도'의 일반적인 하자는 절대 취소 사유에 해당하지 않습니다. 이런 경우는 수리비 상당의 '손해배상'으로 해결해야 합니다.

결국 취소를 원한다면, 자신의 주장이 정당함을 '객관적인 증거'로 입증해 내는 것이 관건입니다.

실제 승소 사례:

도배로 누수를 숨긴 매도인, 매매계약 전면 취소

저는 소유권이 넘어간 이후에도 계약 취소를 가능하게 했는데요. 저의 실제 승소 사건을 말씀드리겠습니다. 제 의뢰인은 겨울에 한 아파트를 매수하고 입주했습니다. 당시 도배가 깨끗하게 되어 있어 문제가 없다고 생각했습니다.

그런데 여름 장마철이 되자, 벽면 곳곳에서 심각한 누수가 생겼습니다. 알고 보니 매도인은 누수를 숨기기 위해 집을 내놓기 직전 꼼수로 전면 도배를 새로 해둔 상태였는데요. 게다가 위층 공간은 무단으로 증축된 불법 건축물이었습니다. 의뢰인은 거주 불가로 계약 취소를 요구했지만, 매도인은 "잔금을 받고 넘겼으니 내 책임이 아니다"라며 거절했습니다.

저는 현장을 확인하고, 법원이 인정하는 공식 감정 절차를 통해 하자를 입증했습니다. 또한 매도인이 누수를 덮기 위해 도배를 한 정황을 짚어내어 이것이 명백한 기망행위임을 주장했습니다.

재판부는 하자를 숨긴 매도인의 행위를 기망행위로 인정하여 매매계약을 전면 취소시키고, 받은 매매대금 전액을 반환하라는 판결을 내렸습니다. 이를 통해 의뢰인은 어떠한 위약금 손실 없이 억울한 상황에서 벗어났습니다.

이 사건은 매수인 뿐만 아니라 매도인에게도 중요한 점을 이야기하고 있습니다.