[부동산·건설]임대차보증금반환소송 절차와 제대로 돌려받는 방법, 전세 사기 승소 변호사의 현실 조언

전세나 월세 계약 기간이 끝났음에도 집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못하는 임차인분들이 많습니다.

이러한 말만 믿고 하염없이 기다리고 계시거나 이사가 급한데 자금이 묶여있어 막연한 상황이실 텐데요.

냈던 보증금을 돌려받는 것은 임차인의 당연한 권리입니다. 하지만 집주인을 기다리기만 한다고 해서 법이 알아서 권리를 지켜주지는 않습니다.

보증금에 대한 정당한 권리를 행사하고 묶인 돈을 안전하게 되찾으려면 법적 절차를 밟아야만 합니다.

이번 글에서는 보증금 받지 못할 때 진행해야 하는 소송 절차와 실질적인 회수 방법, 제가 의뢰인의 보증금을 지켜내드릴 수 있었던 노하우를 모두 말씀드리려고 합니다.

▼ 전세사기임에도 보증금을 지킬 수 있었던 사례가 궁금하시다면, 읽어보셔도 좋습니다. ▼

소송 전 반드시 챙겨야 할 1순위 사전 조치

본격적인 법적 싸움 전, 가장 먼저 확인하고 조치를 해야 할 것은 '내 권리의 유지'와 '공식적인 경고'입니다.

1. 임차권등기명령 신청

보증금을 못 받았지만 직장이나 자녀 학교 문제 등으로 급하게 이사해야 할 때가 있습니다. 이때 임의로 짐을 빼거나 다른 곳으로 전입신고를 해버리면, 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 시 보증금을 먼저 돌려받을 권리)이 즉시 소멸하게 됩니다.

그렇기 때문에 만약 이사를 가야만 한다면 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청해 등기부등본에 내가 보증금을 받을 권리가 있음을 명시해야 합니다. 이 등기가 완료된 것을 서류로 확인한 후에 이사를 가야만 기존의 권리가 유지됩니다.

임차권등기명령신청서 양식 예시

2. 내용증명 발송

또한 동시에 집주인에게 우체국을 통해 내용증명을 보내야 합니다. "언제까지 돌려주지 않으면 가압류 등 법적 조치를 취하겠다"라는 경고장을 보내는 것입니다.

내용증명 자체는 강제 집행력이 없지만, 변호사의 이름으로 쓴 내용증명은 집주인에게 강한 심리적 압박을 줍니다. 그래서 소송 전에 합의를 이끌어 내어 돈을 받아낼 수 있기도 합니다.

임대차보증금반환소송 절차와 실질적으로 보증금을 돌려받는 법

내용증명 발송과 지속적인 독촉에도 집주인이 묵묵부답이라면 소송 절차에 돌입합니다. 소송의 절차는 크게 3단계로 나눠 알려드리겠습니다.

① 소장 접수 및 가압류

임대차계약서 원본, 계약 해지를 통보한 내역(문자, 카카오톡 캡처, 통화 녹취록 등), 보증금 이체 내역을 증거로 정리하여 민사소송을 제기합니다. 만약 사실관계가 분명하고, 집주인의 주소지를 정확히 알고 있으며 반박할 거리가 없다면 정식 소송보다 기간과 비용을 줄일 수 있는 '지급명령'을 활용할 수 있습니다. 이때 소송 기간 동안 집주인이 재산을 빼돌리지 못하도록 부동산이나 통장을 묶어두는 '가압류'를 반드시 병행해야 합니다.

② 재판 및 승소 판결

법원의 심리를 거쳐 판결이 내려집니다. 계약 만료와 집을 비워준 사실이 입증되면 승소할 가능성이 높은데요. 여기서 중요한 점은 소송을 통해 원금만 받을 수 있는 것이 아니라는 점입니다. 집을 비워준 후 소송을 제기하면 다음 날부터 적용되는 연 12%의 높은 지연이자와 소송 비용(변호사 보수 등)까지 집주인에게 청구할 수 있습니다.

③ 강제집행 (경매)

재판에서 승소 판결문을 받는 것은 끝이 아닌 시작입니다. 판결문은 집주인의 재산을 강제 처분할 수 있기 때문입니다. 판결 후에도 돈을 안 준다면, 판결문을 바탕으로 임차했던 주택을 강제경매로 넘길 수 있습니다. 경매를 통해 집이 낙찰되면 그 경매 대금으로 보증금과 이자를 배당받아 최종적으로 돈을 돌려받게 됩니다. 게다가 해당 주택의 깡통전세 우려가 있다면 집주인의 다른 부동산이나 은행 예금도 압류하여 추심할 수 있습니다.

집주인의 전세사기 꼼수에도 보증금을 전액 지켜낸 승소 사례

그렇다면 집주인이 작정하고 전세 사기를 계획하였다면 보증금은 어떻게 돌려받을까요? 요즘은 집주인이 법을 악용하는 경우가 많은데요. 제가 해결한 사례를 소개해 드리려고 합니다. 저에게 찾아오신 의뢰인은 다세대주택 임차인이었으나 계약 만료 무렵 집주인이 잠적한 상황이었습니다.

등기부등본을 확인해 보니, 집주인이 전세 계약 체결 후 의뢰인이 전입신고를 하여 임차인으로서의 권리를 갖추기 전(다음 날 0시 발생)의 공백기를 노려 11억 원의 근저당권을 의도적으로 설정한 상태였습니다. 이렇게 되면 의뢰인은 졸지에 후순위로 밀려 보증금을 한 푼도 못 받을 위기에 놓이는데요. 집이 경매로 넘어간다고 해도 은행이 우선으로 돈을 가져간 후에 남는 돈을 받게 됩니다. 이때, 남는 돈이 없다면 돌려받을 수 없게 되기 때문입니다.

하지만 저는 민사소송에다가 집주인과 당시 공인중개사를 '사기 혐의'로 형사고소하는 전략을 썼습니다. 근저당권 설정이 의도적 기망임을 입증하며 압박했습니다. 결국 형사 처벌의 위기를 느낀 집주인은 경찰 조사 직후 자발적으로 11억 원의 근저당권을 해제했습니다.

이로써 의뢰인은 다시 1순위로 보증금을 돌려받을 권리를 회복했고, 이어진 민사 소송에서도 전부 승소하여 보증금 2억 4천만 원을 안전하게 확보할 수 있었습니다.